El Cronista / Microcentro desierto: remate de oficinas con precios en sus mínimos históricos

La pandemia obliga al mercado inmobiliario a reconvertirse, especialmente, en las zonas más afectadas por la nueva normalidad, como la City y Puerto Madero. Las propiedades se subastan en pesos y con créditos hipotecarios, para incentivar la participación.

A más de un año del inicio del coronavirus, el corazón de la City porteña parece un desierto, con veredas semivacías. La vuelta a la fase 1 agravó el panorama. La circulación en la zona del Microcentro y Puerto Madero es, prácticamente, nula. PUBLICIDAD

La foto contrasta con la postal de antes de la llegada del Covid-19, cuando esta misma arteria estaba plagada de oficinistas que se trasladaban para ir a trabajar y salían a almorzar.

Con las torres solitarias por el auge del teletrabajo, el mercado de oficinas se ve obligado a reinventarse. Más propiedades salen en remate, ante la mayor vacancia, los precios en valores mínimos históricos y la falta de demanda.

El 8 y 14 de junio, el Banco Ciudad subastará de forma online tres oficinas porteñas. Una de ellas, con 338 metros cuadrados, está ubicada en el tercer piso del complejo Madero Center, compuesto por cuatro edificios, uno de oficinas y tres de uso residencial, en Juana Manso 501/599, en Puerto Madero. Sale a la venta con un precio base de $ 193.323.096. 

En Madero Center, funcionó «La Rosadita», la sede de la financiera SGI, que destapó la ruta del dinero K. Allí, a 10 cuadras de la Casa Rosada, tuvo lugar el episodio de Martín Báez, hijo de Lázaro Báez, contando billetes, que las cámaras grabaron. En Madero Center, también vivieron el ex vicepresidente Amado Boudou y el empresario Cristóbal López, de Grupo Indalo, dueño de Oil Combustibles.

El segundo inmueble se subastará el mismo día y a la misma hora que el anterior. La planta, con una superficie de 386 metros cuadrados, está ubicada en el primer piso del edificio situado en Esmeralda 668/672, en el microcentro. Sale a remate con una base de $ 46,9 millones. 

Por último, el 16 de junio se llevará adelante la tercera subasta, un edificio completo que sale a remate, ubicado en Juan Domingo Perón 338/346. La unidad se compone de cuatro niveles, cuyo último destino fue el de una sucursal bancaria. El precio base es $ 383 millones.

Para incentivar la convocatoria, se podrá acceder a las propiedades en pesos, con el agregado de que se ofrece financiación para su adquisición a través de una línea especial de crédito hipotecario, a un plazo máximo de 60 meses, tanto para personas jurídicas como para personas humanas con actividad comercial, monotributistas y asalariados.

Desde la entidad, cuentan que ya hay interesados en participar. El préstamo está sujeto a la aprobación crediticia y puede alcanzar hasta el 50% del valor de venta del inmueble o de tasación (el que resulte menor), con una tasa de interés fija del 35% para clientes MyPyMEs.

El banco tiene antecedentes en remates de oficinas, con una de las subastas más importantes que realizó en 2016, cuando Banco Hipotecario -que tiene como principal accionista a IRSA, el holding que lidera Eduardo Elsztain– adquirió el Edificio del Plata por u$s 68.114.000, que había salido a la venta con una base inicial de u$s 42 millones.

Aunque la zona de Catalinas aún resiste, la pandemia golpeó de lleno al sector, que no quedó inmune al mal clima generalizado del mercado inmobiliario. Según el último informe anual de CBRE, 2020 cerró con un 12,2% de oficinas disponibles para venta, el registro más alto desde la crisis del 2002.

«Se pasó de una vacancia del 7,7% a 12,2% en solo un año. Significa alrededor de 110.000 metros liberados en 12 meses», explica Matías Celasco Correa, economista research manager de CBRE.

«Debido a la extensa cuarentena, muchas obras cambiaron sus fechas de entrega y en algunos casos rediseñaron sus productos hacia el ámbito residencial. A futuro, se espera un rebote, al finalizar la emergencia sanitaria. El nivel de dinamismo correrá de la mano de la brecha cambiaria y el impacto del Covid-19 en la economía y sus principales socios comerciales», anticipa Celasco Correa.

En los primeros tres meses del año, el cierre de oficinas trepó al 14,9%, 6 puntos por encima del promedio habitual de la prepandemia, y un 15% respecto del último trimestre del 2020, de acuerdo a Cushman & Wakefield (C&W).

Más precisamente, un 25,4% de las oficinas en el microcentro estuvieron vacías durante el primer trimestre. «Es uno de los submercados que más sufre», explica Rafael Valera, broker senior de C&W.

Según un estudio de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, con la segunda ola, las oficinas continúan vacías, aún estando alquiladas. «Gana peso el homeoffice en detrimento de la presencialidad. La tasa de vacancia crece, sobre todo, en edificios de microcentro, con obsolescencia tecnológica y funcional. Los precios de venta pasaron de u$s 1400 por metro cuadrado a un rango de u$s 800 y u$s 1000«, asegura Martín Potito, director de la división oficinas de L.J. Ramos.

Pero la pandemia no fue el único factor que impactó. El cepo a la compra de moneda estadounidense es una variable que influyó también. «Desde el punto de vista del inversor, la rentabilidad cayó lo mismo que la brecha cambiaria. Antes del cepo, la tasa de capitalización se encontraba en el orden de entre el 7% y el 9%. Hoy, está entre el 5% y el 6%. Al bajar la rentabilidad, caen los precios», remarca Potito.

En este sentido, un relevamiento elaborado por la división de inmuebles de MercadoLibre en conjunto con la Universidad de San Andrés reveló que en abril, el precio de venta en dólares por metro cuadrado de las oficinas cayó un 8,1% respecto del mismo mes del año pasado.